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Código fiscal italiano, procuração notarial e origem de fundos: o que travar a sua compra antes do fechamento
Você achou o apartamento. Negociou o preço. O vendedor quer assinar o contrato-promessa de compra e venda (preliminare di compravendita, o contrato preliminar que vincula as partes antes da escritura definitiva) nos próximos 30 dias. Se você não agir esta semana, uma das três situações abaixo vai acontecer: você perde a data, paga multa por inadimplemento, ou transfere os recursos para a Itália e o tabelião italiano se recusa a lavrar a escritura por falta de documentação de origem de fundos.
Nenhuma dessas situações é exagero. Todas acontecem com frequência em compras feitas por brasileiros residentes no Brasil, especialmente desde que a reforma tributária italiana (Decreto Legislativo n. 123, de 1.º de agosto de 2025, em vigor a partir de 1.º de janeiro de 2026 — D.Lgs. 123/2025) reorganizou o Texto Único do imposto de registro e outros tributos indiretos, e a Agência da Receita italiana (Agenzia delle Entrate, equivalente à nossa Receita Federal) intensificou os cruzamentos de dados com não residentes que financiam compras com recursos provenientes do exterior.
O tabelião italiano é um agente obrigado de prevenção à lavagem de dinheiro nos termos do Decreto Legislativo n. 231 de 21 de novembro de 2007 (D.Lgs. 231/2007), a lei italiana de combate à lavagem de dinheiro. Ele não pode lavrar a escritura se não puder documentar de onde veio o dinheiro. Isso não é discricionário. É uma obrigação legal, e a sanção pelo descumprimento chega a EUR 50.000.
Nemo dat quod non habet — ninguém transmite o que não tem. Neste contexto: nenhum tabelião assina o que não pode verificar.
O código fiscal italiano (codice fiscale), equivalente ao CPF brasileiro, é emitido pela Agência da Receita italiana. Para um brasileiro residente no Brasil, o caminho oficial é o consulado italiano responsável pela sua circunscrição — São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Belo Horizonte ou Recife.
O procedimento varia de consulado para consulado. O Consulado Italiano de São Paulo, por exemplo, emite o código fiscal mediante solicitação por e-mail, com envio de documento de identificação pessoal. Na prática, o processo completo — do pedido ao recebimento do cartão físico ou do comprovante oficial — leva entre 4 e 8 semanas, dependendo do consulado e do volume de demanda.
Esse prazo mata compromissos com data fixa. Se você já assinou o contrato-promessa sem ter o código fiscal em mãos, o vendedor pode exigir sua presença na Itália para regularizar — ou invocar inadimplemento. O código fiscal não expira depois de emitido e não muda, mas precisa existir antes da escritura.
O código fiscal é gerado pela Agência da Receita italiana e é obrigatório para qualquer pessoa que tenha qualquer relação jurídica ou econômica no país, incluindo estrangeiros que não residem na Itália. Sem ele, o tabelião não pode identificar o comprador no ato e a escritura pública de compra e venda (rogito notarile) não pode ser lavrada.
Um ponto que os guias populares omitem: dividir em duas frases; 'compareça pessoalmente à Itália' soa como 'si rechi personalmente in Italia'. Não existe atalho digital para não residentes sem identidade digital italiana (SPID).
Não, desde que você constitua um procurador com poderes específicos para o ato. A ferramenta é a procuração especial (procura speciale), uma procuração com poderes expressos e restritos à compra do imóvel em questão.
O processo tem três etapas obrigatórias, e cada uma delas consome tempo:
Primeira etapa: você assina a procuração perante um tabelião brasileiro (tabelião de notas). O documento precisa descrever o imóvel, o preço máximo autorizado, as condições do pagamento e os poderes exatos do procurador. Um modelo genérico não basta — o tabelião italiano não vai aceitar.
Segunda etapa: a procuração é apostilada pela Corregedoria Nacional de Justiça via CNJ (retirar o inciso explicativo ou encurtá-lo; explicação parentética longa é marca do estilo italiano). Prazo típico: de 3 a 10 dias úteis, dependendo do cartório e do estado.
Terceira etapa: a procuração apostilada é traduzida por uma tradutora juramentada registrada na Junta Comercial do estado. A tradução precisa ser fiel ao original e conter a assinatura e o carimbo da tradutora. Prazo adicional: de 5 a 15 dias úteis.
Para quem não estará presente na escritura, é necessário um procurador italiano para o dia do ato. Esse procurador — um advogado de sua confiança ou uma pessoa de sua escolha com domicílio na Itália — recebe e apresenta os três documentos (procuração original apostilada + tradução juramentada + cópia do seu passaporte) ao tabelião italiano com antecedência suficiente para verificação.
Se qualquer um dos três passos estiver incompleto no dia da escritura, o ato não acontece. O tabelião não pode sanar a falta de uma apostila no dia do rogito.
Os guias publicados em português listam os custos padrão. O que eles não mencionam são os três custos que efetivamente surpreendem o comprador brasileiro. Veja o quadro completo:
O imposto de registro (imposta di registro) é o principal tributo na compra de imóvel entre particulares. Para não residentes que adquirem imóveis que não sejam a primeira residência na Itália, a alíquota é de 9% sobre o valor cadastral (valor de rendita catastale multiplicado pelos coeficientes legais) ou sobre o preço declarado, o que for maior. Para imóveis novos comprados diretamente de construtora, aplica-se o IVA (equivalente ao ICMS/ISS na perspectiva do consumidor final) à alíquota de 10%.
A partir de 1.º de janeiro de 2026, o D.Lgs. 123/2025 unificou e reorganizou todas as normas sobre imposto de registro, impostos hipotecários e cadastrais em um único texto de 205 artigos. As disposições do novo texto único aplicam-se a partir de 1.º de janeiro de 2026. A reforma não eliminou as alíquotas existentes, mas alterou as bases de cálculo de referência para verificação da prima casa (benefício fiscal de primeira residência), o que afeta diretamente o comprador que pretende pleitear a alíquota reduzida de 2%.
Os honorários do tabelião italiano variam entre EUR 1.500 e EUR 4.000 para imóveis residenciais de valor médio, calculados sobre o preço declarado no ato. A comissão da imobiliária, quando houver, oscila entre 2% e 3% sobre o preço de compra — e é devida tanto pelo vendedor quanto pelo comprador na prática italiana, ao contrário do modelo brasileiro em que geralmente cabe ao vendedor.
Primeiro custo oculto: a procuração apostilada sai mais caro do que parece. O tabelião brasileiro cobra entre R$ 300 e R$ 800 pelo ato. Mas a tradução juramentada de um documento com 3 a 5 páginas custa entre R$ 400 e R$ 1.200, dependendo da complexidade e da tradutora. A apostila acrescenta uma taxa estadual variável. Some o tempo perdido em caso de erro: se o tabelião italiano devolver a procuração por falha formal, você recomeça do zero — e a data da escritura pode não esperar.
Segundo custo oculto: a documentação de origem de fundos. Desde 2026, a Agência da Receita italiana utiliza uma nova plataforma de inteligência artificial para cruzamento automático de dados cadastrais. Para compradores não residentes que transferem recursos do exterior, o tabelião precisa documentar a origem dos fundos antes de lavrar a escritura. O tabelião é obrigado a verificar a identidade das partes e a origem dos fundos nos termos do D.Lgs. 231/2007. Na prática, isso significa apresentar extratos bancários dos últimos 12 meses, comprovante de renda ou declaração de IRPF brasileira (traduzida e apostilada), e — se o dinheiro vier de venda de bem no Brasil — a escritura pública do imóvel vendido. Preparar esse dossiê tem custo de tradução e apostilamento que ninguém inclui no orçamento inicial. Valores típicos: de R$ 800 a R$ 3.000, dependendo do volume de documentos.
Terceiro custo oculto: o IRPEF sobre aluguéis futuros. Se você compra o imóvel como investimento e pretende alugá-lo, é não residente fiscal na Itália. Os rendimentos de locação italianos de não residentes são tributados pelo IRPEF (imposto de renda italiano para pessoas físicas, equivalente ao IRPF brasileiro) com base no Decreto do Presidente da República n. 600 de 29 de setembro de 1973 (D.P.R. 600/1973). Residentes italianos podem optar pela cedolare secca (tributação substitutiva de 21% sobre o aluguel bruto para contratos de mercado livre). Não residentes em geral não têm acesso automático a esse regime simplificado e podem ser tributados às alíquotas progressivas do IRPEF, que chegam a 43% na faixa mais alta. Isso muda completamente o retorno líquido do investimento — e é o cálculo que nenhum anúncio de imóvel faz por você.
Ao contrário do sistema brasileiro, no qual o cartório de notas simplesmente autentica a vontade das partes e o registro imobiliário certifica o domínio, o tabelião italiano exerce uma função pública de natureza híbrida: ele é simultaneamente o redator do ato, o fiscal do imposto de registro e o agente obrigado de prevenção à lavagem de dinheiro. Isso significa que ele não é "seu" nem "do vendedor" — ele é do Estado, e pode se recusar a lavrar o ato se a documentação estiver incompleta. O tabelião italiano é terceiro e imparcial entre as partes: garante a legalidade do ato, não representa o comprador.
No Brasil, a comprovação da origem de fundos em compra de imóvel é obrigação do vendedor perante o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) e do corretor perante o CRECI, com limites específicos. Na Itália, o D.Lgs. 231/2007 impõe ao tabelião a verificação ativa da origem dos recursos do comprador — e o ônus de produzir essa prova recai diretamente sobre quem está comprando. Um brasileiro acostumado com o modelo nacional muitas vezes só descobre essa exigência quando o tabelião pede a documentação poucos dias antes da escritura. Esse é o momento mais perigoso, porque o prazo já não permite reagir.
Outro ponto: no Brasil, a certidão predial (visura catastale) é obtida em minutos online. Na Itália, a certidão predial/matricial equivalente pode estar desatualizada em relação ao estado físico real do imóvel — especialmente após obras com Superbonus —, e desde 1.º de janeiro de 2026 a Agência da Receita italiana utiliza cruzamento automático de dados cadastrais; a ausência de atualização cadastral expõe o contribuinte a sanções administrativas que chegam a EUR 8.264. Esse risco é transferido ao comprador se não for detectado antes da escritura.
Passo 1 — hoje ou amanhã: identifique qual consulado italiano é responsável pela sua cidade e acesse o site para verificar o procedimento atual de emissão do código fiscal. Os procedimentos mudam. O de São Paulo aceita pedido por e-mail; outros exigem agendamento presencial. Não presuma.
Passo 2 — nos próximos três dias: se você já tem o código fiscal, verifique se os dados estão corretos. Um erro no nome ou na data de nascimento na base da Agência da Receita italiana invalida o ato. Se não tem, inicie o pedido agora.
Passo 3 — esta semana: contate um advogado com experiência em direito imobiliário italiano para revisar a minuta do contrato-promessa antes de assinar. O sinal entregue no contrato-promessa — normalmente entre 10% e 20% do preço — é perdido se você desistir, e pode ser devolvido em dobro pelo vendedor se ele desistir. Esses valores precisam estar previstos corretamente no contrato.
Passo 4 — antes de transferir qualquer recurso: organize o dossiê de origem de fundos. Extrato bancário dos últimos 12 meses, declaração de IRPF dos últimos dois anos, comprovante de renda. Leve tudo ao tabelião com antecedência — não no dia da escritura.
Em nossos arquivos, o erro mais frequente é o cliente que assina o contrato-promessa antes de ter o código fiscal, parte do pressuposto de que "é só uma formalidade rápida" e descobre semanas depois que a fila do consulado empurra a emissão para depois da data combinada com o vendedor. A segunda causa mais comum de problema: a procuração chega ao tabelião italiano sem a apostila ou com apostila em data posterior ao ato de assinatura — tecnicamente inválida. Esses dois erros, somados, são responsáveis pela maioria dos atrasos que chegam ao nosso escritório.
Posso usar um "CPF italiano" gerado por calculadoras online para abrir o processo de compra?
Não. O código gerado por algoritmos online não é emitido pela Agência da Receita italiana e não existe nos registros oficiais. O tabelião consulta a base de dados oficial; se o código não constar lá, a escritura não é lavrada. O único código válido é o emitido pela Agenzia delle Entrate, obtido via consulado no Brasil ou pessoalmente na Itália.
Se eu obtiver a alíquota reduzida de 2% como "primeira residência" na Itália, o que acontece se eu não me mudar para lá?
Você tem 18 meses a partir da data da escritura para transferir a residência efetiva para a Itália. Se não cumprir esse prazo, a Agência da Receita italiana lança a diferença entre os 2% pagos e os 9% devidos, acrescida de juros e multa de 30%. O benefício também é revogado se você vender o imóvel antes de cinco anos sem comprar outro imóvel no mesmo prazo.
O Brasil e a Itália têm acordo para evitar dupla tributação sobre o aluguel?
Sim. O Brasil e a Itália firmaram convenção para evitar a dupla tributação, promulgada pelo Decreto n. 85.985 de 6 de maio de 1981. Em termos gerais, os rendimentos de imóveis situados na Itália são tributados na Itália. Mas isso não isenta o contribuinte brasileiro de declarar esses rendimentos no Brasil no IRPF — eles entram como rendimentos do exterior e são compensáveis com o imposto pago na Itália. A operacionalização dessa compensação exige atenção técnica tanto ao preencher a declaração de IRPF quanto ao calcular o retorno líquido do investimento.
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Editorial Team — Panato Law Firm Staff
