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Veículo societário, obrigações fiscais e o custo anual que investidores brasileiros não calculam antes de fechar negócio na Itália
Uma empresa brasileira pode comprar um hotel ou uma fazenda na Itália. A resposta curta é sim. A resposta completa é: depende de como você estrutura a operação, porque a estrutura errada transforma um ativo produtivo num passivo fiscal permanente.
Esse é o cenário que chega ao nosso escritório com mais frequência em 2026: uma empresa brasileira — uma Ltda. de médio porte ou uma S.A. de capital aberto — adquiriu, ou está prestes a adquirir, um hotel de montanha em Trentino ou uma masseria na Apúlia. O veículo escolhido foi uma Società a Responsabilità Limitata, equivalente italiano de uma Ltda. brasileira, constituída às pressas, com capital mínimo de EUR 10.000 e um único sócio no Brasil. O negócio foi fechado. O imóvel foi registrado. E então vieram as perguntas que deveriam ter sido feitas antes.
Sim, sem restrição de reciprocidade. O ordenamento italiano não exige que a compradora seja residente ou que o país de origem tenha tratado bilateral de investimentos com a Itália. Uma Ltda. ou S.A. brasileira pode adquirir diretamente, pela titularidade direta, ou por meio de um veículo italiano constituído para esse fim.
A titularidade direta é mais simples no papel: a empresa brasileira aparece como adquirente na escritura pública de compra e venda — o rogito notarile — e o imóvel é registrado em seu nome nos Cartórios de Registro de Imóveis italianos. O código fiscal italiano (codice fiscale) da empresa estrangeira é obtido junto à Agenzia delle Entrate antes da escritura. Não há capital mínimo, não há prazo de constituição. O problema está nos anos seguintes à compra, não no dia do fechamento.
Essa é a pergunta errada. A pergunta certa é: qual estrutura produz o menor custo total ao longo de dez anos, considerando imposto de compra, imposto anual, repatriação de lucros e saída do investimento?
Na compra de imóvel comercial de um vendedor pessoa física, a imposta di registro — equivalente ao ITBI brasileiro, porém calculada sobre o valor cadastral revalorizado, não sobre o preço de mercado — incide à alíquota de 9% para imóvel que não seja residência principal. Se o vendedor for uma empresa construtora, a operação é tributada em IVA (imposto sobre valor agregado): 10% para imóveis de interesse turístico ou residencial e 22% para imóveis comerciais em geral. Essa diferença de base de cálculo entre as duas hipóteses representa, em muitos casos, uma economia de dezenas de milhares de euros — e é uma variável que o escritório de advocacia local precisa mapear antes da due diligence.
Uma Società a Responsabilità Limitata (Srl) italiana exige capital social mínimo de EUR 10.000, um contrato social / ato de constituição lavrado em cartório italiano / por tabelião italiano, registro no Registro Imprese — o equivalente italiano da Junta Comercial — e inscrição no número de IVA italiano (partita IVA). O prazo de constituição, da assinatura do ato ao número de IVA operacional, é de três a seis semanas. A Srl paga IRES — o imposto de renda das pessoas jurídicas italiano — à alíquota de 24% sobre o lucro líquido, mais IRAP (imposto regional) que varia entre 3,9% e 4,82% dependendo da região. Para uma empresa holding que não gera receita operacional no primeiro ano, o custo tributário recorrente pode ser baixo. O problema está em outro lugar.
Este é o ponto que nenhum blog de expatriados cobre, e é o cerne do problema em 2026.
Nemo potest ad impossibile obligari — ninguém pode ser obrigado ao impossível — mas ignorar a lei não é impossibilidade: é negligência. A Agenzia delle Entrate tem competência para requalificar uma Srl italiana de fachada como estabelecimento permanente (stabile organizzazione) da empresa brasileira controladora, com base no artigo 162 do TUIR — o Testo Unico delle Imposte sui Redditi, o código de tributação da renda italiano — e no artigo 5.º da Convenção contra a Dupla Tributação Brasil-Itália de 1978 (Convenzione tra il Governo della Repubblica Italiana e il Governo della Repubblica Federativa del Brasile per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito, 1978).
O artigo 5.º da Convenção define estabelecimento permanente como uma instalação fixa de negócios por meio da qual a empresa exerce total ou parcialmente sua atividade. Uma Srl sem funcionários reais, sem gestão local autônoma e cuja única função é titularizar um imóvel é candidata direta à requalificação. O resultado prático: a Agenzia delle Entrate pode atribuir à Srl uma base tributável maior do que o simples aluguel recebido, aplicando IRES e IRAP sobre a margem que ela considera imputável à controladora brasileira.
O Decreto Legislativo n.º 148/2026, publicado na Gazzetta Ufficiale em 7 de agosto de 2026 e em vigor a partir do exercício encerrado em 31 de dezembro de 2026, agravou esse risco. O decreto, quarta medida corretiva da reforma tributária italiana, alterou o artigo 152 do TUIR e passou a exigir que estabelecimentos permanentes de empresas não residentes incluam em suas declarações fiscais um cronograma específico com marcação temporal (timestamp) dos relatórios financeiros. Uma Srl que não consiga demonstrar autonomia de gestão — atas de reunião, contratos assinados localmente, e-mails de direção operacional com data — passa a ser tratada como PE para todos os efeitos fiscais.
Ao contrário do que ocorre no Brasil, onde a Receita Federal tributa a pessoa jurídica pelo seu domicílio fiscal declarado e raramente requalifica uma subsidiária como estabelecimento permanente com base em substância econômica, a Agenzia delle Entrate italiana aplica o teste de substância com crescente rigor desde 2022, respaldada por sucessivos acórdãos do Tribunal de Cassação italiano. O Tribunal de Cassação italiano, Seção Tributária, acórdão n.º 27550 de 22 de outubro de 2024 (Cass. civ., Sez. Tributaria, sent. 22 ottobre 2024, n. 27550), confirmou que a mera titularidade de imóvel por sociedade controlada sem gestão local independente é suficiente para caracterizar PE da controladora, com aplicação das sanções administrativas previstas no Decreto Legislativo n.º 472/1997 (D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472), que prevê multas de 90% a 180% do imposto devido no caso de omissão de declaração.
O IMU — Imposta Municipale Unica, o imposto predial municipal italiano — é o custo que os investidores brasileiros mais subestimam. E é permanente.
Quando o imóvel está em nome de uma empresa — italiana ou estrangeira — e não é utilizado como residência principal, o IMU incide integralmente, sem isenção. A alíquota é fixada por cada município (Comune) dentro de uma faixa nacional: entre 0,4% e 1,06% ao ano sobre o valor tributável, que é calculado multiplicando a renda cadastral pelo coeficiente de revalorização de 5% e depois por um multiplicador que varia conforme a categoria cadastral do imóvel. Para um hotel de categoria cadastral D, o multiplicador é 65. Para imóvel rural produtivo, é 75 ou 135 dependendo da subcategoria.
Um exemplo concreto: um hotel com renda cadastral de EUR 20.000 tem valor tributável de EUR 20.000 × 1,05 × 65 = EUR 1.365.000. Com alíquota de 1,06%, o IMU anual é aproximadamente EUR 14.469. Esse valor é devido mesmo que o hotel esteja fechado, em reforma ou sem receita. Não há suspensão automática por inatividade.
Além do IMU, a empresa paga a TARI — taxa de coleta de resíduos sólidos — cujo valor é fixado pelo município e varia conforme a metragem e o uso do imóvel. Não é trivial para propriedades grandes.
A Srl paga ainda, a cada ano fiscal, os custos de manutenção societária: depósito de contas no Registro Imprese, honorários do comercialista (contador/fiscal italiano), e, se houver sócio único não residente, a obrigação de comunicar à Agenzia delle Entrate a identidade da entidade controladora estrangeira conforme o artigo 73, parágrafo 3.º, do TUIR.
O gestor que está na fase de due diligence tem quatro decisões sequenciais para tomar — não simultâneas.
Primeiro, a escolha do veículo: titularidade direta da empresa brasileira, Srl holding sem atividade operacional, Srl com contrato de gestão hoteleira firmado localmente, ou uma branch registrada como unidade local da empresa brasileira. Cada uma gera uma trajetória fiscal diferente. A branch evita o custo de constituição da Srl, mas é automaticamente um estabelecimento permanente desde o primeiro dia — o que pode ser preferível se a empresa já planeja exercer atividade comercial em território italiano.
Segundo, a verificação cadastral: a certidão predial/matricial (visura catastale), emitida pela Agenzia delle Entrate — Sezione Territorio, confirma a renda cadastral, a categoria e a existência de ônus reais. Sem ela, nenhum cálculo de IMU ou de imposta di registro é confiável.
Terceiro, o mapeamento das obrigações pós-Decreto 148/2026: se a estrutura já existe, o administrador da Srl deve rever as atas, os contratos e os fluxos de decisão para demonstrar autonomia de gestão a partir do exercício 2026.
Quarto, a negociação do preço considerando o custo fiscal total: comprar de um construtor pode ser mais caro em IVA do dia do fechamento, mas gerar base cadastral menor e, portanto, IMU menor nos anos seguintes. A estrutura tributária da transação não é separável da negociação comercial.
Em nossos processos, o erro mais frequente é a constituição de uma Srl italiana com capital mínimo, objeto social genérico e sócio único no Brasil, seguida do registro do imóvel, sem qualquer análise da substância societária exigida pelo artigo 152 do TUIR na redação do Decreto 148/2026. O segundo erro mais frequente é o não pagamento do IMU no prazo — a primeira parcela vence em 16 de junho e a segunda em 16 de dezembro de cada ano — com aplicação de juros de mora e sanção mínima de 30% conforme o artigo 13 do Decreto Legislativo n.º 471/1997 (D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471).
O Regulation (EU) 2016/679 — o GDPR — não tem relação direta com a operação imobiliária, mas a Srl que opera um hotel precisa de política de privacidade conforme o direito italiano: mais um item de conformidade que entra em vigor no primeiro dia de operação.
Como dizia Giovanni Giolitti a propósito das leis italianas: "Le leggi per gli amici si interpretano, per i nemici si applicano." — As leis se interpretam para os amigos e se aplicam para os inimigos. Na prática fiscal italiana, a empresa estrangeira começa sempre na categoria dos inimigos, até que prove o contrário com documentação.
Uma Ltda. brasileira paga imposto de renda no Brasil sobre o lucro do hotel na Itália?
Sim. O lucro gerado pela Srl italiana só será tributado no Brasil quando distribuído como dividendo à Ltda. controladora. A Convenção Brasil-Itália de 1978 prevê retenção máxima de 15% na fonte sobre dividendos pagos à empresa não residente. Seu advogado brasileiro confirmará o tratamento no IRPJ e no regime de tributação em bases universais aplicável à controladora.
Qual é o prazo para obter o código fiscal italiano de uma empresa brasileira?
O pedido é feito presencialmente ou por procurador em qualquer Agenzia delle Entrate italiana, com documentação apostilada — a apostila é emitida no Brasil pelo CNJ desde 2016. O prazo de emissão é imediato na maioria dos casos, desde que a documentação esteja completa e traduzida por tradutor juramentado.
O IMU incide mesmo se o hotel estiver fechado por reforma?
Sim. O IMU é devido sobre a titularidade do imóvel, não sobre o uso ou a geração de receita. A única isenção existente para pessoa jurídica é o imóvel destinado esclusivamente à residência principal do sócio — hipótese inaplicável a empresa. Imóveis em fase de demolição autorizada têm tratamento específico que deve ser verificado junto ao Comune competente.
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Editorial Team — Panato Law Firm Staff
