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Código fiscal, procuração notarial e os impostos que os guias genéricos nunca detalham corretamente
Você está negociando um imóvel na Itália via e-mail com um agente que fala português. O vendedor quer o contrato-promessa de compra e venda (preliminare di compravendita) assinado em trinta dias. Sem o código fiscal italiano (codice fiscale), o cartório italiano não registra o contrato. Sem o registro, o imóvel pode ser vendido a outra pessoa nesse intervalo. E o sinal que você já depositou — a caução confirmatória (caparra confirmatoria), o valor pago na reserva — é legalmente perdido se você desistir da compra depois de assinar. Essa é a situação que chega ao nosso escritório com mais frequência. É evitável, mas exige planejamento prévio.
Sim. O direito italiano não exige residência, cidadania italiana nem autorização especial para que um estrangeiro adquira imóvel residencial. dividir em duas frases; remover a repetição de 'reciprocidade'
O que o comprador brasileiro não terá — a menos que transfira residência para a Itália dentro de dezoito meses da escritura — é acesso à alíquota reduzida para primeira moradia. Voltamos a isso na seção de impostos.
O acordo UE-Mercosul, provisoriamente aplicado desde 1º de maio de 2026, cobre comércio de mercadorias e alguns serviços. Ele não cria qualquer regime preferencial de imposto imobiliário para pessoas físicas brasileiras. O regime que se aplica a você é o regime interno italiano ordinário, igual ao de qualquer não residente.
O código fiscal italiano (codice fiscale) é o número de identificação fiscal emitido pela Receita Federal italiana (a Agenzia delle Entrate). Sem ele, você não assina o contrato-promessa, não abre conta bancária italiana e não realiza a escritura pública de compra e venda (rogito notarile).
Para obtê-lo no Brasil, você tem dois caminhos. O primeiro é dirigir-se pessoalmente a um dos consulados italianos no Brasil — São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Belo Horizonte, Porto Alegre ou Recife — e apresentar passaporte e, em alguns postos, comprovante do motivo da solicitação. O segundo é solicitá-lo diretamente na Itália à Agenzia delle Entrate por meio do formulário AA4/8, quando você já estiver no país. O código é gerado na hora ou enviado em dias; é gratuito.
O ponto que os guias omitem é o seguinte: o código fiscal deve estar disponível antes da assinatura do contrato-promessa, não apenas na data da escritura. Muitos compradores chegam ao compromisso sem ele e perdem a prioridade sobre o imóvel.
Este é o ponto central / cerne da questão — e o ponto onde os guias genéricos mais falham. A carga tributária varia conforme o vendedor e a natureza do imóvel, e as duas situações são radicalmente diferentes.
Compra de imóvel usado de pessoa física
Quando o vendedor é uma pessoa física (ou uma empresa não sujeita a IVA naquela operação), o imposto principal é o imposto de registro (imposta di registro), calculado em 9% sobre o valor cadastral do imóvel — o valor que consta na certidão predial/matricial (visura catastale), emitida pelo cadastro imobiliário italiano, que normalmente é inferior ao preço de mercado. O mínimo é EUR 1.000. Somam-se ainda / Acrescem-se o imposto hipotecário (imposta ipotecaria) e o imposto cadastral (imposta catastale), ambos fixos em EUR 50 cada.
Compra de imóvel novo de construtora
Quando o vendedor é uma empresa construtora sujeita a IVA (imposta sul valore aggiunto, semelhante ao ICMS/IPI, por incidir sobre operações), o cálculo muda completamente. Você paga IVA de 10% sobre o preço de venda (ou 22% para imóveis de luxo classificados nas categorias cadastrais A/1, A/8 e A/9). Sobre o IVA não incide o imposto de registro proporcional: você paga apenas EUR 200 fixos cada um de imposto de registro, hipotecário e cadastral.
E a alíquota reduzida para primeira moradia?
A redução existe: 2% de imposto de registro (em vez de 9%) ou IVA de 4% (em vez de 10%) para quem declara que o imóvel será sua primeira moradia. Ela está prevista no artigo 1º da Tarifa Anexa A ao Decreto Presidencial nº 131/1986 (D.P.R. 22 aprile 1986, n. 131). A condição é que o comprador transfira a residência para o município onde está o imóvel dentro de dezoito meses da escritura. Para um comprador brasileiro que não planeja se mudar para a Itália, essa condição é, na prática, inacessível. Declarar a intenção sem cumpri-la gera a perda do benefício e uma multa de 30% sobre a diferença de imposto, mais juros.
O que o acordo Brasil-Itália para evitar dupla tributação cobre?
A Convenção contra a Dupla Tributação assinada em 1978 entre Brasil e Itália cobre imposto de renda e não se aplica a impostos de transferência imobiliária. Os impostos de registro, hipotecário e cadastral são inteiramente italianos e não são compensáveis no Brasil. Seu contador no Brasil deve ser consultado sobre o tratamento do câmbio e da transferência de recursos ao exterior; o Banco Central exige registro das remessas.
Não. Você pode se fazer representar por um procurador mediante procuração especial (procura speciale), que autoriza uma pessoa de sua confiança — ou o próprio advogado italiano — a assinar a escritura em seu nome perante o notário italiano.
O fluxo documental é preciso e não admite atalhos. A procuração deve ser lavrada por tabelião no Brasil, apostilada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ, que emite a Apostila da Haia desde 2016, quando o Brasil aderiu à Convenção) e traduzida por tradutor juramentado registrado em Itália. O notário italiano (notaio) — que, diferentemente do que muitos imaginam, é um oficial público imparcial nomeado pelo Estado, não um advogado das partes — verificará toda a cadeia documental antes de lavrar a escritura.
Um detalhe prático: a procuração deve indicar expressamente os poderes para assinar o contrato-promessa e a escritura definitiva, mencionar o imóvel com os dados cadastrais e autorizar o pagamento das verbas devidas. Uma procuração genérica pode ser recusada pelo notário.
Ao contrário do processo brasileiro, em que o comprador contrata um advogado para defesa exclusiva dos seus interesses, o notário italiano não representa nenhuma das partes. Ele é um oficial público obrigado por lei a ser imparcial. Não é função dele apontar as cláusulas desfavoráveis ao comprador — essa é a função do advogado com experiência em direito imobiliário italiano que você deve contratar separadamente.
Outra diferença relevante: no Brasil, o contrato de gaveta ou a promessa não registrada pode ser questionada mas costuma ter alguma proteção fática. Em Itália, o contrato-promessa não registrado na Agenzia delle Entrate dentro de trinta dias da assinatura perde a opponibilità — a eficácia perante terceiros. Isso significa que o vendedor pode, tecnicamente, assinar outro contrato com outra pessoa, e você terá apenas uma ação de indenização, não o imóvel.
A caução confirmatória funciona de forma diferente do sinal brasileiro. O Tribunal de Cassação italiano, Seção Civil II, no acórdão nº 12823 de 11 de junho de 2024 (Cass. civ., Sez. II, sent. 11 giugno 2024, n. 12823), reafirmou que a caparra confirmatoria tem função punitiva autônoma: se o comprador desiste sem justa causa, perde o valor pago; se o vendedor desiste, devolve o dobro. Não há recálculo proporcional ao dano real, ao contrário do que se poderia esperar em litígios contratuais brasileiros.
A Corte de Cassação italiana também consolidou, no acórdão nº 9548 de 10 de abril de 2023 (Cass. civ., Sez. II, sent. 10 aprile 2023, n. 9548), que a obrigação do vendedor de entregar o imóvel livre de vícios urbanísticos é uma obrigação essencial do contrato-promessa, e que a irregularidade urbanística desconhecida pelo comprador não afasta a resolução do contrato com devolução integral da caução.
O Regulamento (UE) 650/2012, sobre sucessões transfronteiriças, não se aplica a esta compra — mas é relevante planejar desde já o destino do imóvel no seu inventário futuro, pois o direito italiano regula a sucessão de bens imóveis situados na Itália.
Nemo dat quod non habet — ninguém transfere o que não tem. No direito imobiliário italiano, isso se traduz em: verificar a cadeia de titularidade antes de qualquer pagamento.
O escritor e jurista italiano Piero Calamandrei observou que o processo é o único espelho fiel do direito. Para o comprador brasileiro, isso significa que o que está no contrato — não o que foi prometido na conversa em português — é o que vai valer perante o notário e o juiz italiano.
Em sete dias, você pode providenciar: (1) solicitar o código fiscal italiano no consulado italiano mais próximo da sua cidade; (2) verificar na certidão predial/matricial do imóvel se há hipotecas, penhoras (pignoramenti) ou irregularidades registradas; (3) encaminhar para análise jurídica a minuta do contrato-promessa antes de assinar qualquer documento ou depositar qualquer valor.
Em nosso escritório, o erro mais recorrente é o comprador depositar a caução — frequentemente EUR 10.000 a EUR 30.000 em negócios de imóveis de EUR 150.000 a EUR 400.000 — antes de ter o código fiscal emitido e antes de uma análise da certidão predial. A caução fica retida; a compra trava.
Preciso de visto especial para comprar imóvel na Itália como cidadão brasileiro?
Não é necessário nenhum visto específico para a aquisição. O visto ou a permissão de residência é necessário apenas se você quiser morar na Itália após a compra. Para assinar a escritura, basta comparecer com passaporte válido — ou enviar procurador com procuração apostilada.
O imposto de registro de 9% incide sobre o preço ou sobre o valor cadastral?
Sobre o valor cadastral (valore catastale), que consta na certidão predial e é calculado com base em uma renda tabular oficial. Esse valor é geralmente inferior ao preço de mercado. Na prática, em imóveis residenciais usados, o imposto de registro tende a ser menor do que o comprador espera ao aplicar 9% sobre o preço pago.
Posso usar financiamento bancário brasileiro para comprar imóvel na Itália?
Financiamentos brasileiros não são aceitos diretamente por notários italianos. Você pode usar recursos próprios (com registro da remessa no Banco Central), financiamento de banco italiano (sujeito à análise de crédito no país), ou estrutura mista. A conversão cambial e o registro da operação no Banco Central são assuntos para o seu banco e advogado no Brasil — não são matéria de direito italiano.
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Editorial Team — Panato Law Firm Staff
