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Antes de assinar qualquer contrato de aquisição de um projeto agrivoltaico italiano, o seu comitê de investimento precisa conhecer estas cinco armadilhas jurídicas — algumas podem inviabilizar a operação depois do fechamento
Você está avaliando a aquisição de um projeto agrivoltaico italiano. O vendedor apresenta um cronograma de licenciamento otimista, uma tarifa subsidiada de 20 anos e um pipeline de 50 MW já com autorização ambiental. Você pergunta ao seu consultor local: "Quais são os riscos?" A resposta costuma cobrir perguntas de due diligence padrão. Raramente cobre os cinco pontos abaixo.
Sim — mas com restrições que não existem em jurisdições como a Austrália, onde não há regime equivalente de pré-emção agrária em nível federal nem controle governamental específico para aquisições no setor agro-energético. Na Itália, a regra geral é que qualquer alienação onerosa de terra classificada como agrícola aciona direitos de preferência de terceiros, obrigações de notificação ao governo e, dependendo da estrutura societária do comprador, o procedimento de golden power — o poder especial do Estado italiano de intervir, impor condições ou vetar operações em setores estratégicos, previsto no D.L. 21/2012. Os cinco riscos abaixo são independentes entre si: cada um pode bloquear ou encarecer a operação de forma isolada.
O Decreto Agricoltura (Lei 101/2024) proibiu a instalação de painéis fotovoltaicos com módulos posicionados diretamente no solo em áreas classificadas como agrícolas pelos zoneamento municipal / plano diretor. O agrivoltaico — sistema em que os painéis são elevados do solo, permitindo a continuidade das culturas embaixo — é a única modalidade que preservou autorização legal. Mas esse carve-out tem custo: cinco requisitos técnicos e jurídicos que, se não forem verificados antes da assinatura, podem comprometer ou inviabilizar a licença e o subsídio.
Lex neminem cogit ad impossibilia — a lei não pode exigir o impossível. O princípio romano vale aqui no sentido inverso: o direito italiano exige do investidor estrangeiro diligência possível antes do fechamento. O que não for verificado antes do fechamento raramente admite correção posterior.
O licenciamento ambiental e de construção de um projeto agrivoltaico segue uma via chamada Autorizzazione Unica — autorização unificada — com prazo legal máximo de 90 dias para projetos que cumprem os requisitos do Decreto Áreas Aptas (D.M. de 21 de junho de 2024). Na prática, esse prazo cobre apenas a parte urbanística e ambiental. A conexão à rede elétrica é um procedimento separado, conduzido pelo operador da rede de distribuição ou transmissão, regulado pela ARERA — Autoridade de Regulação de Energia, Redes e Meio Ambiente — e não sujeito ao mesmo prazo de 90 dias.
Um projeto com toda a documentação / licenças ambientais aprovadas pode aguardar dois a três anos na fila de conexão. Compradores australianos acostumados ao regime do Australian Energy Market Operator (AEMO), que opera em paralelo com o processo de licenciamento estadual, estranham que na Itália os dois processos sejam completamente dissociados e que o atraso na conexão não suspende nenhum prazo de incentivo — os prazos do subsídio correm independentemente.
O ponto prático: antes de assinar o compromisso de compra e venda , exija do vendedor a documentação da fila de conexão junto ao distribuidor competente. A posição na fila não é vinculante, mas o número de projetos à frente é público. Em nossos arquivos, a omissão mais comum é o vendedor apresentar a autorização ambiental como prova de viabilidade do projeto sem mencionar que a solicitação de conexão ainda não foi protocolada.
A área agrícola utilizável deve ser de pelo menos 70% da superfície total do sistema agrivoltaico, excluídas as estruturas de suporte, cabines e inversores. Esse é o segundo risco — e o mais técnico.
A superfície mínima destinada à atividade agrícola deve ser igual a pelo menos 70% da superfície total do sistema agrivoltaico. Esse percentual não é apenas um critério de projeto: é uma condição permanente de manutenção do subsídio e do enquadramento como agrivoltaico. Se, no décimo ano de operação, a atividade agrícola diminuir — por abandono do arrendatário, pragas, ou simples falta de monitoramento — o imóvel pode ser reclassificado como terreno non agricolo pela Agência de Receitas italiana (Agência de Receitas italiana (Agenzia delle Entrate)e), com consequências tributárias imediatas.
O Conselho de Estado italiano (Consiglio di Stato), com a sentença n. 6003 de 22 de julho de 2026 (Cons. St., Sez. IV, sent. 22 luglio 2026 n. 6003), confirmou o cancelamento das exigências da Lombardia que aplicavam os percentuais de 40% e 70% à superfície agrícola utilizada (SAU), divergindo das Diretrizes do Ministério do Ambiente (MASE). Os juízes esclareceram que o parâmetro correto é a superfície total do sistema agrivoltaico (STOT): o índice de ocupação do solo (LAOR) não deve superar 40% da STOT, e ao menos 70% da STOT deve ser destinada à atividade agrícola.
Essa distinção entre SAU e STOT pode parecer técnica, mas é financeiramente material. Um projeto de 20 hectares onde o cálculo foi feito sobre a SAU em vez da STOT pode estar, sem que ninguém tenha percebido, 8 a 10 pontos percentuais abaixo do mínimo legal. Isso não aparece em uma due diligence que apenas leia a licença: é preciso revisar os cálculos de projeto contra as definições das Diretrizes MASE de 27 de junho de 2022.
O acesso ao incentivo exige a efetiva destinação agrícola de ao menos 70% da superfície do impianto, o manutenção ou incremento da produção agrícola em relação à situação anterior, e a continuidade no tempo da atividade agrícola, atestada por indicadores como horas de trabalho, quantidade colhida e faturamento agrícola. O comprador que adquire o projeto precisa garantir que todos esses indicadores continuarão sendo reportados ao GSE — Gestore dei Servizi Energetici, o gestor público dos serviços energéticos — após a transferência de titularidade.
Sim. Este é o terceiro risco — e o que mais surpreende compradores não europeus.
O Golden Power, originalmente previsto pelo D.L. 21/2012, impõe uma procedura de notificações e troca de informações sobre a operação com o Governo italiano, reconhecendo ao Governo poderes especiais de veto em caso de aquisição de participações societárias ou de ativos por parte de sujeitos estrangeiros.
O equívoco mais comum entre fundos australianos, canadenses e americanos é supor que o Golden Power se limita a defesa e energia elétrica. Os setores definidos como estratégicos — incluindo saúde, farmacêutico, agroalimentar e financeiro — foram tornados permanentes, assim como a obrigação de notificação de aquisições de participação minoritária por parte de sujeitos extra-UE em todos os setores estratégicos.
Um projeto agrivoltaico pertence simultaneamente ao setor energético e ao setor agroalimentar. Sujeitos estrangeiros não pertencentes à UE devem notificar inclusive as aquisições que atribuam uma participação de ao menos 10% dos direitos de voto ou do capital, e subsequentemente quando se superam os patamares de 15%, 20%, 25% e 50%, quando o valor do investimento seja igual ou superior a EUR 1 milhão.
A notificação deve ser feita à Presidência do Conselho de Ministros italiano antes da conclusão da operação. O prazo de resposta do governo é de 45 dias, que podem ser suspensos. Sem notificação, a operação pode ser anulada e o comprador sujeito a sanções. Ao contrário do regime australiano de revisão de investimentos estrangeiros (FIRB — Foreign Investment Review Board), onde o processo é iniciado pelo comprador com prazo padrão de 30 dias para objeção do governo, o Golden Power italiano não tem portal centralizado equivalente: a documentação é enviada ao DICA (Dipartimento per il Coordinamento Amministrativo) e cada caso pode exigir negociação de condições. A decisão do Conselho de Estado n. 6003/2026 também esclareceu que requisitos societários — como exigir que o proponente seja um agricultor — não podem ser impostos pelas regiões, o que abre espaço para que operadores energetici puros como a Statkraft operem via contratos com terceiros agrícolas.
O artigo 8 da Lei n. 590 de 1965 estabelece as condições em que é reconhecido o direito de pré-emção para terrenos agrícolas. Trata-se de um direito de preferência: o arrendatário que cultiva o terreno há pelo menos dois anos e o proprietário do imóvel confinante têm o direito de comprar a terra no mesmo preço e condições oferecidos ao comprador escolhido pelo vendedor.
O direito de pré-emção deve ser exercido dentro de 30 dias da notificação da proposta de alienação. Se não houver a notificação formal — o que ocorre frequentemente quando o vendedor negocia diretamente com o investidor estrangeiro sem passar por um tabelião italiano — o titular do direito pode exercer o chamado direito de regate e retomar o imóvel do comprador. O direito de regate se exerce em momento posterior, quando o proprietário já tiver assinado o ato definitivo de compra e venda com o comprador sem respeitar a obrigação de comunicação; nesse caso, a lei não permite o pedido de indenização nem a execução forçada do direito violado — o remédio é exclusivamente o regate.
Para um projeto agrivoltaico com múltiplas parcelas, pode haver vários titulares de direito de pré-emção. A due diligence deve mapear, para cada parcela, quem a cultiva e há quanto tempo, e se há propriedades confinantes em poder de agricultores profissionais. Esses direitos precisam ser formalmente extinguidos — por notificação e renúncia documentada — antes da escritura pública de compra e venda .
O mecanismo de incentivo agrivoltaico italiano opera por meio do que o sistema FER 2 chama de contrato por diferença bidirecional (CfD — Contract for Difference), gerido pelo GSE. O GSE intervém para garantir a estabilidade das receitas: se o Preço Único Nacional (PUN) for inferior ao preço de adjudicação, o GSE paga a diferença ao produtor; se o PUN for superior ao preço de adjudicação, o produtor restitui a diferença ao GSE.
Esse ponto é contraintuitivo para investidores vindos de mercados com feed-in tariff unidirecional. O sistema garante uma tarifa sobre a energia produzida por 20 anos via contrato por diferença bidirecional. Mas em anos de preços de energia elevados — como ocorreu em 2021–2022 em toda a Europa — o operador pode ter que devolver ao GSE montantes significativos. Um projeto de 10 MW com preço de adjudicação de EUR 85/MWh que venda energia a EUR 150/MWh no mercado deve restituir EUR 65 por MWh produzido. Em termos anuais, isso pode representar milhões de euros em obrigações de devolução não previstas no modelo financeiro do comprador.
O GSE também estabeleceu que, entre as causas de caducidade da posição na fila de incentivos, encontra-se a transferência do projeto a terceiros antes de sua entrada em operação e da assinatura do contrato de incentivação — medida que visa evitar fenômenos especulativos. Isso significa que um projeto adquirido antes da conexão à rede pode perder sua posição no mecanismo FER se a transferência não for estruturada corretamente.
O prazo legal para a Autorização Única ambiental e urbanística é de 90 dias para projetos em áreas aptas. Na prática, considerando os procedimentos de consulta pública e as eventuais revisões regionais — que cada região italiana pode impor dentro dos limites fixados pelo Estado — o cronograma real costuma variar entre 12 e 24 meses para projetos acima de 1 MW. A isso se somam os prazos de conexão à rede, que são um procedimento completamente separado.
O acesso aos incentivos do Decreto FER 2 exige a participação em procedimentos públicos competitivos geridos pelo GSE, com pelo menos um certame por ano para o tipo A. O prazo de concessão do incentivo agrivoltaico é de 20 anos; para os projetos do Decreto FER 2, o prazo é de 20 ou 25 anos.
Além dos cinco riscos jurídicos acima, um fator novo entrou no cálculo em 2026. Uma controvérsia em setembro de 2026 na Toscana envolvendo um projeto ligado a capital estrangeiro gerou reação política imediata. Moções parlamentares pedindo um teto para a propriedade estrangeira de terras agrícolas italianas já circulam na Câmara dos Deputados. Não há ainda lei aprovada, mas o clima político aumenta o risco de que projetos com compradores não europeus — especialmente de fora da UE — recebam escrutínio adicional no processo de Golden Power e eventualmente condições mais restritivas.
Para fundos australianos de previdência ou infraestrutura que entram no pipeline agrivoltaico italiano, a recomendação prática é estruturar a operação com aconselhamento jurídico italiano antes da fase vinculante — não depois. Ao contrário da Austrália, onde o Foreign Investment Review Board examina a operação de forma centralizada e com prazo previsível, o Golden Power italiano combina dois setores (energia e agroalimentar), prazo de resposta de 45 dias suspensível e discricionariedade ministerial ampla. Uma pré-notificação informal ao DICA — procedimento regulamentado desde setembro de 2022 — pode reduzir consideravelmente a incerteza.
Em nossos arquivos, o erro mais comum é o comprador estrangeiro receber a certidão predial/matricial , o registro fundiário do imóvel, e supor que a classificação como "terreno agrícola" confirma apenas a natureza do solo. Na realidade, essa classificação ativa automaticamente os direitos de pré-emção do artigo 8 da Lei 590/1965, independentemente de o projeto ser energético. Muitos compradores só descobrem a existência de arrendatários com direito de preferência quando o notário exige a notificação — dias antes da escritura.
Um fundo de pensão australiano precisa notificar o Golden Power para comprar um projeto agrivoltaico italiano?
Sim. Qualquer comprador não pertencente à UE que adquira 10% ou mais do capital ou dos direitos de voto de uma empresa titular de ativos nos setores de energia ou agroalimentar está sujeito à notificação obrigatória à Presidência do Conselho de Ministros italiano, mesmo se a participação for minoritária. A falta de notificação pode resultar em nulidade da operação e sanções.
O que acontece se a atividade agrícola cair abaixo de 70% após a operação entrar em funcionamento?
O projeto perde o enquadramento como agrivoltaico nos termos do Decreto Ministerial 436/2023 e pode ter o subsídio cancelado pelo GSE. Além disso, o imóvel pode ser reclassificado pelo registro predial com impacto no imposto territorial. A perda do subsídio implica a devolução dos valores recebidos desde a data do descumprimento.
O direito de pré-emção agrária pode invalidar uma compra já concluída?
Sim. Se o vendedor não notificou formalmente os titulares do direito de pré-emção antes da escritura pública, o agricultor confinante ou arrendatário pode exercer o direito de regate e substituir o comprador na posição contratual, independentemente de o comprador ter agido de boa-fé. O remédio legal nesse caso é restrito ao regate: não há indenização equivalente.
A Panato Law Firm, do Adv. Marco Panato, em Verona (Itália), acompanha brasileiros, australianos e empresas estrangeiras no lado italiano de aquisições e due diligence de projetos de energia renovável e terras agrícolas, em coordenação com o advogado local do cliente. Para avaliar o seu caso antes de assinar qualquer documento vinculante, escreva para info@panatolawfirm.com ou ligue para +39 045 5867034 (também WhatsApp).
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